Nieuw vastgoed verwijst naar elke woning die minder dan vijf jaar geleden is voltooid en nog nooit bewoond is geweest. Investeren in nieuw vastgoed in 2026 vindt plaats in een zeer bijzondere marktsituatie: na een instorting van de reserveringen door particuliere investeerders in 2025 (een daling van meer dan 50 % ten opzichte van de voorgaande periode), markeren de eerste maanden van 2026 een gerichte heropleving, aangedreven door nieuwe fiscale regelingen. Dit venster verandert de instapvoorwaarden voor degenen die een huurpatrimonium willen opbouwen.
Crise du logement neuf en 2025 et reprise des investisseurs en 2026
De nieuwbouwmarkt heeft in 2025 zijn slechtste jaar in vier jaar tijd doorgemaakt. De verkopen aan particulieren zijn met meer dan de helft gedaald, door de gecombineerde effecten van nog steeds hoge leentarieven en een algemene afwachtende houding. Ontwikkelaars hebben voorraden opgebouwd, en sommige projecten zijn uitgesteld of geannuleerd.
In het eerste kwartaal van 2026 is de ommekeer duidelijk. Ontwikkelaars zoals Altarea hebben een stijging van ongeveer 50 % van de reserveringen door particuliere investeerders geregistreerd, aangedreven door de nieuwe regeling Jeanbrun. Deze heropleving betreft niet de hele markt: ze concentreert zich op investeerders, niet op kopers van een eigen woning als hoofdverblijf.
Deze asymmetrie creëert een situatie waarin de prijzen van nieuwbouw relatief stabiel blijven, maar waarin de onderhandelingsvoorwaarden met ontwikkelaars gunstiger zijn dan voor de crisis. Sommige programma’s bieden kortingen, gratis notariskosten of betalingsregelingen in VEFA. Om de beschikbare aanbiedingen te vergelijken en de programma’s te identificeren die geschikt zijn voor een huurproject, centraliseren platforms zoals immodeule.fr de advertenties van nieuwe woningen per geografisch gebied.
Dispositif Jeanbrun : fonctionnement de l’amortissement fiscal pour le bailleur privé
De regeling Jeanbrun vervangt de Pinel, die eind 2024 is afgeschaft. Het mechanisme is gebaseerd op een ander principe: in plaats van een belastingvermindering die is berekend op de aankoopprijs, maakt het fiscaal afschrijven van de waarde van het gebouw over een lange periode mogelijk, op dezelfde manier als wat investeerders in LMNP onder het werkelijke regime doen.
Concreet trekt de investeerder elk jaar een fractie van de waarde van het goed (exclusief grond) af van zijn huurinkomsten. Dit mechanisme verlaagt de belastinggrondslag van de ontvangen huur, soms tot het punt dat deze gedurende meerdere jaren niet belastbaar is. Het fiscale voordeel hangt rechtstreeks af van de verhouding tussen de waarde van het gebouw en de totale prijs van het goed.
De Jeanbrun bevoordeelt goederen waarbij het aandeel van de grond laag is, typisch appartementen in een krappe zone waar de bouwkosten een hoog percentage van de prijs vertegenwoordigen. Omgekeerd zal een goed in een ontspannen zone met dure grond en goedkoop gebouw minder profiteren van de regeling.
Conditions d’éligibilité à vérifier
- De woning moet nieuw of in VEFA zijn, voldoen aan de RE2020-norm, en ongemeubileerd worden verhuurd als hoofdverblijf van de huurder.
- Er gelden huur- en inkomensplafonds voor de huurder, variabel afhankelijk van de geografische zone (A bis, A, B1, B2).
- De huurverplichting is vastgesteld voor een minimale periode, met gereguleerde uittredingsvoorwaarden om snelle speculatieve verkoop te voorkomen.
LMNP of Jeanbrun : twee logiques fiscales distinctes pour investir dans le neuf
De status van Verhuurder van Onroerend Goed Niet Professioneel (LMNP) blijft in 2026 toegankelijk, maar volgt een andere logica. Het goed wordt gemeubileerd verhuurd, de inkomsten worden aangegeven als industriële en commerciële winsten (BIC), en de investeerder kiest tussen het micro-BIC-regime (forfaitaire aftrek) en het werkelijke regime (aftrek van kosten en afschrijvingen).
Het fundamentele verschil met de Jeanbrun heeft te maken met het type verhuur. De LMNP richt zich op gemeubileerde verhuur (korte of lange termijn, servicediensten, studenten, toerisme). De Jeanbrun richt zich op klassieke ongemeubileerde verhuur met plaffonds.
Critères de choix entre les deux dispositifs
Een investeerder die zich richt op een universiteitsstad met een hoge vraag naar gemeubileerde studio’s, heeft meer baat bij de LMNP onder het werkelijke regime. De LMNP biedt volledige vrijheid over de huurprijzen en de keuze van de huurder.
Een investeerder die op zoek is naar een veiliger kader, met stabiele huurders en een gestructureerd fiscaal voordeel op lange termijn, zal zich richten op de Jeanbrun. De huurplafonds beperken het bruto rendement, maar de afschrijving van het gebouw compenseert deze beperking gedeeltelijk.
Norme RE2020 et garanties constructeur : ce qui protège réellement l’investissement
Kopen in het nieuw in 2026 betekent het verwerven van een woning die voldoet aan de milieu-regelgeving RE2020, die in 2022 van kracht is geworden. Deze norm stelt strikte drempels voor energieverbruik en koolstofemissies gedurende de hele levenscyclus van het gebouw.
Voor een investeerder heeft de RE2020 een directe invloed op de waardering van het goed op middellange termijn. De minst energie-efficiënte woningen (geclassificeerd als F of G op de DPE) worden geleidelijk verboden voor verhuur. Een nieuw goed, geclassificeerd als A of B, zal deze beperking nog lange tijd niet ondervinden.
De wettelijke garanties vormen de andere pijler van veiligheid:
- De garantie van perfecte voltooiing dekt alle gebreken die binnen het eerste jaar na levering worden gemeld.
- De tweejarige garantie beschermt de demontabele apparatuur (kranen, luiken, radiatoren) gedurende twee jaar.
- De tienjarige garantie verplicht de aannemer gedurende tien jaar voor schade die de stabiliteit van het gebouw aantast of het ongeschikt maakt voor zijn bestemming.
Deze drie niveaus van bescherming verminderen het risico van onvoorziene uitgaven, een post die vaak de rentabiliteit van investeringen in oudere woningen aantast.
Rentabilité locative dans le neuf : les paramètres à calibrer
De bruto rendabiliteit van een nieuw huurinvestering wordt berekend door de jaarlijkse huur te delen door de totale aankoopprijs (inclusief notariskosten). In het nieuw zijn de notariskosten lager dan bij oudere woningen, wat het rendement mechanisch verbetert.
De netto rendabiliteit, die meer inzicht biedt, omvat de onroerende voorheffing, de kosten van de vereniging van eigenaren, de verzekering voor niet-bewoners en de leegstand. Een realistisch leegstandpercentage ligt rond de één maand per jaar in krappe gebieden, meer in ontspannen gebieden.
De keuze van de locatie is belangrijker dan het fiscale regime. Een goed gelegen woning (nabijheid van openbaar vervoer, werkgelegenheidsgebied, diensten) verhuurt snel en beperkt de leegstand. Een fiscaal voordeel compenseert geen slechte locatie: als het goed drie maanden per jaar leegstaat, verdwijnt de belastingbesparing.
De heropleving van de reserveringen in het eerste kwartaal van 2026 garandeert niet dat alle nieuwe programma’s rendabel zullen zijn. De prijzen van nieuwbouw blijven stabiel, maar de verschillen tussen ontwikkelaars en tussen geografische gebieden worden groter. Het vergelijken van verschillende programma’s, het controleren van de werkelijke huurprijs in de beoogde wijk en het simuleren van de netto rendabiliteit na belasting blijft de enige betrouwbare methode voordat je ondertekent.
