Neubauimmobilien bezeichnen alle Wohnungen, die seit weniger als fünf Jahren fertiggestellt und noch nie bewohnt wurden. In 2026 in Neubauimmobilien zu investieren, erfolgt in einem sehr speziellen Marktumfeld: Nach einem Rückgang der Buchungen durch private Investoren im Jahr 2025 (Rückgang um mehr als 50 % im Vergleich zur vorherigen Periode) markieren die ersten Monate von 2026 eine gezielte Erholung, getragen von neuen steuerlichen Regelungen. Dieses Fenster verändert die Eintrittsbedingungen für diejenigen, die ein Mietvermögen aufbauen möchten.
Krise im Neubausektor 2025 und Rückkehr der Investoren 2026
Der Markt für Neubauten hat 2025 sein schlechtestes Jahr seit vier Jahren durchlebt. Die Verkäufe an Privatpersonen sind um mehr als die Hälfte gefallen, bedingt durch die weiterhin hohen Kreditkosten und eine allgemeine Abwarthaltung. Die Entwickler haben Bestände angesammelt, und einige Projekte wurden verschoben oder abgesagt.
Im ersten Quartal 2026 ist der Umschwung deutlich. Entwickler wie Altarea haben einen Anstieg von etwa 50 % bei den Buchungen von privaten Investoren verzeichnet, angetrieben durch die neue Regelung Jeanbrun. Diese Erholung betrifft nicht den gesamten Markt: Sie konzentriert sich auf Investoren, nicht auf Käufer von Hauptwohnsitzen.
Diese Asymmetrie schafft eine Situation, in der die Preise für Neubauten relativ stabil bleiben, die Verhandlungsbedingungen mit den Entwicklern jedoch günstiger sind als vor der Krise. Einige Programme bieten Rabatte, erlassen Notarkosten oder ermöglichen Zahlungsmodalitäten in VEFA. Um die verfügbaren Angebote zu vergleichen und geeignete Programme für ein Mietprojekt zu identifizieren, zentralisieren Plattformen wie immodeule.fr die Anzeigen für Neubauwohnungen nach geografischen Zonen.
Regelung Jeanbrun: Funktionsweise der steuerlichen Abschreibung für private Vermieter
Die Regelung Jeanbrun ersetzt das Pinel-Modell, das Ende 2024 abgeschafft wurde. Ihr Mechanismus basiert auf einem anderen Prinzip: Anstatt einer Steuerermäßigung, die auf dem Kaufpreis berechnet wird, ermöglicht sie eine steuerliche Abschreibung des Wertes des Gebäudes über einen langen Zeitraum, ähnlich wie es Investoren im LMNP im echten Regime praktizieren.
Konkret zieht der Investor jedes Jahr einen Teil des Wertes der Immobilie (ohne Grundstück) von seinen Mieteinnahmen ab. Dieser Mechanismus reduziert die steuerliche Basis der erhaltenen Mieten, manchmal bis hin zu einer Steuerfreiheit über mehrere Jahre. Der steuerliche Vorteil hängt direkt vom Verhältnis zwischen dem Wert des Gebäudes und dem Gesamtpreis der Immobilie ab.
Der Jeanbrun begünstigt Immobilien, bei denen der Anteil des Grundstücks gering ist, typischerweise Wohnungen in angespannten Zonen, in denen die Baukosten einen hohen Anteil am Preis ausmachen. Im Gegensatz dazu wird eine Immobilie in einer entspannten Zone mit teurem Grundstück und günstigem Bau weniger von der Regelung profitieren.
Zu überprüfende Anspruchsvoraussetzungen
- Die Wohnung muss neu oder in VEFA sein, den Normen RE2020 entsprechen und unmöbliert als Hauptwohnsitz des Mieters vermietet werden.
- Es gelten Miet- und Einkommensobergrenzen für den Mieter, die je nach geografischer Zone variieren (A bis, A, B1, B2).
- Die Mietverpflichtung ist auf eine Mindestdauer festgelegt, mit geregelten Ausstiegskonditionen, um eine schnelle spekulative Wiederveräußerung zu vermeiden.
LMNP oder Jeanbrun: zwei unterschiedliche steuerliche Logiken für Investitionen in Neubauten
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) bleibt 2026 zugänglich, folgt jedoch einer anderen Logik. Die Immobilie wird möbliert vermietet, die Einnahmen werden als gewerbliche Einkünfte (BIC) erklärt, und der Investor wählt zwischen dem Mikro-BIC-Regime (Pauschalabzug) und dem echten Regime (Abzug der Kosten und Abschreibungen).
Der grundlegende Unterschied zum Jeanbrun liegt in der Art der Vermietung. Der LMNP zielt auf die möblierte Vermietung (kurz- oder langfristig, Servicewohnungen, Studentenwohnungen, Tourismus). Der Jeanbrun zielt auf die klassische unmöblierte Vermietung mit Einschränkungen bei den Obergrenzen.
Kriterien für die Wahl zwischen den beiden Regelungen
Ein Investor, der eine Universitätsstadt mit hoher Nachfrage nach möblierten Studios anvisiert, wird mehr Interesse am LMNP im echten Regime haben. Der LMNP bietet völlige Freiheit bei den Mieten und der Wahl des Mieters.
Ein Investor, der ein sichereres Umfeld mit stabilen Mietern und einem strukturierten steuerlichen Vorteil auf lange Sicht sucht, wird sich für den Jeanbrun entscheiden. Die Mietobergrenzen begrenzen die Bruttorendite, aber die Abschreibung des Gebäudes kompensiert teilweise diese Einschränkung.
Norm RE2020 und Baugarantien: Was den Investitionsschutz wirklich gewährleistet
Der Kauf eines Neubaus im Jahr 2026 bedeutet, eine Wohnung zu erwerben, die den Umweltvorschriften RE2020 entspricht, die 2022 in Kraft traten. Diese Norm legt strenge Schwellenwerte für den Energieverbrauch und die Kohlenstoffemissionen über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes fest.
Für einen Investor hat die RE2020 direkte Auswirkungen auf die Wertsteigerung der Immobilie mittelfristig. Die energetisch am wenigsten effizienten Wohnungen (Klasse F oder G im DPE) werden schrittweise für die Vermietung verboten. Eine neue Immobilie, die in Klasse A oder B eingestuft ist, wird diese Einschränkung lange Zeit nicht erfahren.
Die gesetzlichen Garantien stellen das andere Sicherheitsfundament dar:
- Die Garantie für die einwandfreie Fertigstellung deckt alle Mängel ab, die im ersten Jahr nach der Übergabe gemeldet werden.
- Die zweijährige Garantie schützt abtrennbare Ausstattungen (Armaturen, Rollläden, Heizkörper) für zwei Jahre.
- Die zehnjährige Garantie verpflichtet den Bauunternehmer für zehn Jahre bei Schäden, die die Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen oder es unbrauchbar machen.
Diese drei Schutzebenen reduzieren das Risiko unerwarteter Ausgaben, ein Punkt, der oft die Rentabilität von Investitionen in Bestandsimmobilien belastet.
Mietrendite bei Neubauten: Die Parameter, die kalibriert werden müssen
Die Bruttorendite einer Neubau-Mietinvestition wird berechnet, indem die jährliche Miete durch den Gesamtanschaffungspreis (einschließlich Notarkosten) geteilt wird. Bei Neubauten sind die Notarkosten im Vergleich zu Bestandsimmobilien reduziert, was die Rendite mechanisch verbessert.
Die Nettorendite, die aussagekräftiger ist, berücksichtigt die Grundsteuer, die Wohnungseigentumskosten, die Versicherung für nicht selbstnutzende Eigentümer und die Mietausfälle. Ein realistischer Mietausfall liegt bei etwa einem Monat pro Jahr in angespannten Zonen, mehr in entspannten Zonen.
Die Wahl des Standorts hat Vorrang vor der steuerlichen Regelung. Eine gut gelegene Wohnung (Nähe zu Verkehrsanbindungen, Arbeitsmarkt, Dienstleistungen) vermietet sich schnell und begrenzt die Leerstände. Ein steuerlicher Vorteil kompensiert keinen schlechten Standort: Wenn die Immobilie drei Monate im Jahr leer steht, erlischt die Steuerersparnis.
Die Erholung der Buchungen im ersten Quartal 2026 garantiert nicht, dass alle Neubauprojekte rentabel sein werden. Die Preise für Neubauten bleiben stabil, aber die Unterschiede zwischen den Entwicklern und zwischen den geografischen Zonen nehmen zu. Mehrere Programme zu vergleichen, die tatsächliche Marktmiete im anvisierten Viertel zu überprüfen und die Nettorendite nach Steuern zu simulieren, bleibt die einzige verlässliche Methode vor der Unterzeichnung.
