Im Jahr 2024 haben sich die Immobilienkredit-Zinssätze stark verändert, mit einer Tendenz zur Senkung nach Monaten des Anstiegs. Der von einer Bank angegebene Zinssatz variiert jedoch je nach Ihrem Profil, Ihrer Eigenkapitalquote, der Laufzeit des Kredits und sogar der Region, in der Sie kaufen.
Zu verstehen, wie die Banken ihre Zinssätze festlegen, ermöglicht eine bessere Verhandlung, weit über den einfachen Vergleich hinaus.
Diskrepanz zwischen den Ankündigungen der EZB und den tatsächlichen Bankzinssätzen
Vielleicht haben Sie bemerkt, dass die Europäische Zentralbank eine Senkung ihrer Leitzinsen ankündigt, Ihre Bank jedoch diese Senkung nicht sofort auf ihre Kreditangebote überträgt. Diese Diskrepanz ist ein dokumentiertes Phänomen im Jahr 2024.
Die französischen Banken beziehen sich auf die 10-jährigen OAT (Staatsanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren), um ihre Immobilienkredit-Zinssätze festzulegen. Wenn dieser Index fällt, haben die Banken mehr Spielraum, um ihre Zinssätze zu senken. In der Praxis nimmt die Übertragung mehrere Wochen, manchmal mehrere Monate in Anspruch.
Konkret reicht es nicht aus, herauszufinden, welche Bank den besten Immobilienzins anbietet. Es ist auch wichtig, das Datum der Aktualisierung der Zinssätze jeder Bank zu überprüfen. Eine Bank, die einen leicht höheren Zinssatz anzeigt, könnte tatsächlich kurz davor sein, ihre Zinssätze nach unten zu korrigieren, während eine andere, die bereits angepasst wurde, nicht weiter senken wird, bevor das nächste Quartal beginnt.
Nach den verfügbaren Daten lag der durchschnittliche Zinssatz für 20 Jahre im November 2024 bei etwa 3,37 %. Zu Beginn des Jahres stellte die Banque de France einen durchschnittlichen Zinssatz für alle Laufzeiten von 4,17 % fest. Der Rückgang war schrittweise, nicht linear.
HCSF-Belastungsquote: die Einschränkung, die schwerer wiegt als der nominale Zinssatz
Die Vergleichsartikel konzentrieren sich auf den nominalen Zinssatz. Das ist logisch, es ist die sichtbarste Zahl. Aber im Jahr 2024 ist es oft die Belastungsquote, die ein Kreditdossier tatsächlich blockiert.
Die Entscheidung D-HCSF-2023-2 vom 29. Juni 2023, die weiterhin in Kraft ist, legt den Banken drei strenge Regeln auf:
- Maximale Belastungsquote von 35 % des Nettoeinkommens, einschließlich der Kreditnehmerversicherung. Diese Schwelle umfasst alle Ihre Kreditverpflichtungen, nicht nur den Immobilienkredit, der beantragt wird.
- Maximale Laufzeit von 25 Jahren für einen klassischen Kredit, die auf 27 Jahre verlängert werden kann, wenn eine Tilgungsstundung gewährt wird (VEFA oder Bau).
- Eine abweichende Quote von 20 % der vierteljährlichen Neu-Kreditvergabe, die Banken Profilen gewähren können, die diese Schwellen überschreiten.
Warum verändert diese Regel die Situation in einem Vergleich? Weil zwei Banken denselben nominalen Zinssatz anzeigen können, aber die eine den Belastungszinssatz unter Einbeziehung der Gruppenversicherung (oft teurer) berechnet, während die andere eine kostengünstigere Versicherungsdelegation akzeptiert. Die Gesamtkosten des Kredits hängen sowohl von der Versicherung als auch vom Zinssatz ab.
Kreditnehmerprofil und Geschäftspolitik: was den Zinssatz wirklich beeinflusst
Es gibt keine “beste Bank” für Immobilienkredite. Jede Bank zielt auf unterschiedliche Profile ab, je nach ihrer aktuellen Geschäftspolitik.
Eigenkapital als Verhandlungshebel
Ein Eigenkapital von 10 % des Kaufpreises wird oft als Minimum angesehen. In Wirklichkeit erhält man die besten Zinssenkungen über diesem Schwellenwert. Je höher Ihr Eigenkapital ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank, und desto mehr ist sie bereit, beim Zinssatz entgegenzukommen.
Ein beträchtliches Eigenkapital ermöglicht es, mehrere Basispunkte im Vergleich zum Standardzinssatz zu gewinnen. Das ist manchmal bedeutender als der Unterschied zwischen zwei konkurrierenden Banken.
Nationale Bank oder regionale Bank
Regionale Banken (Crédit Agricole, Caisse d’Épargne, Banque Populaire) passen ihre Zinssätze an den lokalen Immobilienmarkt an. Im Jahr 2024 wurden von Region zu Region erhebliche Unterschiede innerhalb desselben Netzwerks beobachtet.
Online-Banken hingegen bieten manchmal attraktive Zinssätze an, jedoch mit strengeren Zulassungskriterien für das Profil (Einkommen, berufliche Stabilität, Einkommensdomizil). Die Zinssätze zu vergleichen, ohne die Vergabebedingungen zu berücksichtigen, verfälscht die Analyse.
Gesamtkosten des Immobilienkredits: die Punkte, die nicht vergessen werden dürfen
Der nominale Zinssatz stellt nur einen Teil der tatsächlichen Kosten Ihres Darlehens dar. Zwei weitere Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Die Kreditnehmerversicherung ist erheblich. Bei einem langfristigen Darlehen kann sie einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen. Seit dem Gesetz Lemoine können Sie die Versicherung jederzeit wechseln. Die Wahl einer Versicherungsdelegation anstelle des Gruppenvertrags der Bank senkt oft die Kosten erheblich.
Die Bearbeitungsgebühren und die Garantiegebühren (Hypothek oder Bürgschaft) variieren ebenfalls von Bank zu Bank. Einige Banken erlassen die Bearbeitungsgebühren, um neue Kunden zu gewinnen, während andere mehrere Hundert Euro berechnen.
Eine schnelle Übersicht ermöglicht es, die zu vergleichenden Posten zu visualisieren:
| Kostenposten | Variabel je nach Bank? | Verhandelbar? |
| Nominalzins | Ja | Ja, je nach Profil |
| Kreditnehmerversicherung | Ja (Gruppe vs. Delegation) | Ja (Gesetz Lemoine) |
| Bearbeitungsgebühren | Ja | Oft |
| Garantiegebühren | Ja (Hypothek vs. Bürgschaft) | Selten |
Makler oder Eigeninitiative: welcher Einfluss auf den erhaltenen Zinssatz
Die Einschaltung eines Immobilienkreditmaklers ermöglicht den Zugang zu den Zinssätzen mehrerer Banken, ohne zahlreiche Termine vereinbaren zu müssen. Der Makler kennt die aktuellen Geschäftspolitiken und weiß, wie man ein Dossier an die Bank weiterleitet, die am besten auf Ihr Profil reagiert.
Die direkte Vorgehensweise bleibt relevant, wenn Sie bereits seit langem Kunde mit Spar- oder Versicherungsprodukten bei derselben Bank sind. Die Einkommensdomizilierung und die zusätzlichen Produkte bleiben konkrete Verhandlungshebel.
Die Wahl zwischen Makler und persönlicher Vorgehensweise hängt vor allem von der Zeit ab, die Ihnen zur Verfügung steht, und von der Komplexität Ihres Dossiers. Ein Ersterwerber mit einem atypischen Profil (selbstständig, variable Einkünfte) hat oft Interesse daran, sich begleiten zu lassen.
Der beste Immobilienzins im Jahr 2024 ist nicht der, der im Schaufenster angezeigt wird, sondern der, den Sie tatsächlich nach Verhandlung aller Parameter erhalten: nominaler Zinssatz, Versicherung, Nebenkosten und Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung. Zwei identische Dossiers, die am selben Tag an dieselbe Bank gesendet werden, können je nach Agentur und Berater zu unterschiedlichen Angeboten führen.